Правовий інститут емфітевзису, попри багатовікову історію свого існування, у вітчизняному законодавстві з’явився відносно недавно — лише у 2004 році, у зв’язку з прийняттям нового Цивільного кодексу України. Емфітевзис є правом користуватися чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Договір емфітевзису порівняно з договором оренди землі сільськогосподарського призначення має ряд переваг.
Ключові відмінності та переваги:
Умови договору емфітевзису. На відміну від договору оренди землі, умови договору емфітевзису (в т.ч. істотні умови) є не настільки законодавчо визначені. При укладенні цього договору сторони перш за все повинні керуватися главою 33 Цивільного кодексу України та главою 161 Земельного кодексу України. Жодних типових договорів емфітевзису в Україні не затверджено. Спеціальне законодавство, яке б детально врегульовувало правові відносини, що виникають з договору емфітевзису, також відсутнє. Отже, сторони багато умов можуть визначити на свій власний розсуд.
Строк договору емфітевзису. Як правило, емфітевзис укладається на невизначений строк або ж є довгостроковим (максимальний строк договору визначений лише у випадку, якщо об’єктом договору є землі державної або комунальної власності, і становить 50 років). Не встановлений також і мінімальний строк договору емфітевзису (як уже згадувалося, у випадку оренди землі сільськогосподарського призначення мінімальний строк оренди становить 7 років).
Форма договору емфітевзису. Договір емфітевзису, як і договір оренди землі, має бути укладений у письмовій формі та зареєстрований. Нотаріальне посвідчення договору емфітевзису законодавством чітко не вимагається, проте на практиці, як правило, його здійснюють.
Розмір та періодичність оплати за договором емфітевзису. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором емфітевзису. На відміну від договору оренди землі, розмір плати за договором емфітевзису не залежить від нормативної грошової оцінки землі. Оплата може здійснюватися як періодично, так і разовим платежем, або ж за будь-яким іншим принципом, визначеним сторонами. На відміну від договору оренди землі, законодавчо не встановлені межі розміру оплати за договором емфітевзису.
Сторони договору емфітевзису. Сторонами цього договору є власник земельної ділянки та особа, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (землекористувач).
Особливі умови договору емфітевзису. Поряд з очевидними перевагами емфітевзису над договором оренди землі, цей правовий інститут має і свою специфіку: на відміну від договору оренди землі, емфітевзис може відчужуватися іншій особі землекористувачем (власник земельної ділянки має переважне право на купівлю емфітевзису). Якщо за договором оренди землі сторони можуть бути замінені лише за спільною згодою (крім встановлених законодавством випадків), орендар має право передавати землю в суборенду лише якщо це передбачено в договорі оренди, то у випадку укладення договору емфітевзису землевласник, якщо землекористувач використовує землю за цільовим призначенням і не погіршує характеристик земельної ділянки, має достатньо обмежені засоби впливу на користування землекористувачем земельною ділянкою. Варто також зазначити, що емфітевзис може передаватися землекористувачем у спадок.
За матеріалами Всеукраїнської Аграрної Ради