Правовой институт эмфитевзиса, несмотря на многовековую историю своего существования, в отечественном законодательстве появился относительно недавно — только в 2004 году, в связи с принятием нового Гражданского кодекса Украины. Эмфитевзис является правом пользоваться чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд. Договор эмфитевзиса по сравнению с договором аренды земли сельскохозяйственного назначения имеет ряд преимуществ.
Ключевые отличия и преимущества:
Условия договора эмфитевзиса. В отличие от договора аренды земли, условия договора эмфитевзиса (в т.ч. существенные условия) не столь законодательно определены. При заключении настоящего договора стороны прежде всего должны руководствоваться главой 33 Гражданского кодекса Украины и главой 161 Земельного кодекса Украины. Никаких типовых договоров эмфитевзиса в Украине не утверждено. Специальное законодательство, которое бы подробно регулирующие правовые отношения, возникающие из договора эмфитевзиса, также отсутствует. Следовательно, стороны много условий могут определить по своему усмотрению.
Срок договора эмфитевзиса. Как правило, эмфитевзис заключается на неопределенный срок или является долгосрочным (максимальный срок договора определен только в случае, если объектом договора являются земли государственной или коммунальной собственности, и составляет 50 лет). Не установлен также и минимальный срок договора эмфитевзиса (как уже упоминалось, в случае аренды земли сельскохозяйственного назначения минимальный срок аренды составляет 7 лет).
Форма договора эмфитевзиса. Договор эмфитевзиса, как и договор аренды земли, должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован. Нотариальное удостоверение договора эмфитевзиса законодательством четко не требуется, однако на практике, как правило, его осуществляют.
Размер и периодичность оплаты по договору эмфитевзиса. Размер платы, ее форма, условия, порядок и сроки ее выплаты устанавливаются договором эмфитевзиса. В отличие от договора аренды земли, размер платы по договору эмфитевзиса не зависит от нормативной денежной оценки земли. Оплата может осуществляться как периодически, так и разовым платежом, или по любому другому принципу, определенным сторонами. В отличие от договора аренды земли, законодательно не установлены границы размера оплаты по договору эмфитевзиса.
Стороны договора эмфитевзиса. Сторонами этого договора является владелец земельного участка лицо, которое изъявило желание пользоваться этим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (землепользователь).
Особые условия договора эмфитевзиса. Наряду с очевидными преимуществами эмфитевзиса над договором аренды земли, этот правовой институт имеет и свою специфику: в отличие от договора аренды земли, эмфитевзис может отчуждаться другому лицу землепользователем (владелец земельного участка имеет преимущественное право на покупку эмфитевзиса). Если по договору аренды земли стороны могут быть заменены только с общего согласия (кроме установленных законодательством случаев), арендатор имеет право передавать землю в субаренду только если это предусмотрено в договоре аренды, то в случае заключения договора эмфитевзиса землевладелец, если землепользователь использует землю по целевому назначению и не ухудшает характеристик земельного участка, имеет достаточно ограниченные средства воздействия на пользование землепользователем земельным участком. Стоит также отметить, что эмфитевзис может передаваться землепользователем по наследству.
По материалам Всеукраинского Аграрной Совета