 |
Валентин Бычек — юрист ЮФ Kosovan Legal Group |
15 января был опубликован закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и некоторые другие законодательные акты по противодействию рейдерству» (далее по тексту — Закон). Действие он наберет только через три месяца со дня его опубликования. Пока у государственных органов есть время на несколько действий:
- утвердить порядок проведения сверки соответствия сведений Государственного земельного кадастра со сведениями Государственного реестра прав на недвижимое имущество,
- привести свои нормативно-правовые акты в соответствие с этим законом,
- обеспечить принятие нормативно-правовых актов, необходимых для реализации этого Закона и так далее.
После этого законодатели уверены, что рейдерства в стране станет меньше, имущественные права собственников и пользователей земельных участков будут защищены лучше, появятся новые предохранители противоправному поглощению и захвату предприятий в аграрном секторе экономики, усовершенствуется процедура государственной регистрации земельных участков, прав на них, взаимодействие Государственного земельного кадастра и Государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Закон вносит изменения в Земельный кодекс Украины и ряд других законодательных актов, которые делают невозможным:
- неправомерное завладение землями, в том числе путем двойной регистрации договоров аренды земельных участков, используемых сельскохозяйственными предприятиями;
- захват имущества сельскохозяйственных предприятий (зданий и сооружений, сельскохозяйственной техники, урожая, других материальных активов);
- остановку деятельности сельскохозяйственных предприятий вследствие необоснованного наложения ареста на имущество и активы предприятий, силового противодействия их производственной деятельности, поглощение предприятий путем противоправного присвоения корпоративных прав (долей).
Но главных изменений можно выделить десять.
1. Закон нормирует определение, владелец недвижимого имущества, в т.ч. земельного участка, односторонней сделкой может установить требование нотариального удостоверения договора, предметом которого является недвижимое имущество или его часть, а также отменить такое требование (кроме случаев, когда в соответствии с требованиями закона такая сделка подлежит нотариальному удостоверению) — такое требование об обязательности нотариального удостоверения договора нотариально заверяется и подлежит государственной регистрации в качестве обременения в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и может быть отменено по заявлению владельца недвижимого имущества.
Это означает, что с внесением в реестр такого требования владелец может обеспечить внесение изменений относительно прав на свое имущество исключительно по нотариальными документами, то есть невозможно будет внести изменения по документам в простой письменной форме.
Эффективность этих изменений, например для аграрных предприятий, арендующих землю, сомнительна. Чтобы обеспечить свои права на аренду земли, такому предприятию придется каждый раз при заключении или изменении договора аренды земли обеспечивать у нотариуса присутствие арендодателя, а в случае аренды земли у физических лиц (пайщиков), количество арендодателей может быть очень большим, что также увеличит расходы арендатора на нотариальные услуги.
2. Продолжение действия договора аренды земельного участка на такой же срок и на тех же условиях осуществляется автоматически, если договор аренды земли имеет условие о его автоматическом обновлении и арендованный земельный участок не относится к землям государственной или коммунальной собственности — информация об автоматическом обновлении сделок обязательно вносится в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество при проведении государственной регистрации такого права.
Кроме того, положительным является то, что по принятому закону, возобновлением договора считается обновления без совершения сторонами договора дополнительного письменной сделки в случае отсутствия заявления одной из сторон об исключении из Государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений о возобновлении договора.
Таким образом, Закон утверждает принцип молчаливого согласия сторон на продление договора и отдельных действий сторон для этого не требуется. Однако арендаторам надо быть внимательными относительно возможности исключения из Государственного реестра прав на недвижимое имущество сведения об автоматическом возобновлении договора. В каждом отдельном случае арендатор за месяц до окончания срока договора должен убедиться по данным Государственного реестра прав об автоматическом возобновлении договора.
3. Право арендатора невостребованных (нераспределенных) земельных участков и земель коллективной собственности, в случае истечения срока действия договора в связи с приобретением права собственности на такие земельные участки до уборки урожая, посеянного при аренде, на сбор такого урожая. Владелец земельного участка в свою очередь имеет право на возмещение убытков, связанных с временным занятием земельного участка бывшим арендатором в размере пропорциональном арендной плате со дня прекращения договора до дня окончания сбора урожая.
Итак, Закон предусмотрел механизм защиты арендаторов невостребованных (нераспределенных) земельных участков и земель коллективной собственности от рисков сбора выращенного ими урожая новыми владельцами земельных участков.
Закон также предусматривает автоматическое прекращение права аренды невостребованных (нераспределенных) земельных участков и земель коллективной собственности, как и участков, переданных в аренду лицом, которое управляет наследством, одновременно с внесением в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество данных о праве собственности на них.
К тому же, отменяется право на возобновление договора аренды земли сельскохозяйственных назначения в случае заключения такого договора лицом, которое управляет наследством.
4. Право арендатора на использование земельного участка в случае смерти арендодателя до окончания срока действия договора, и отсутствии регистрации права собственности на арендованный земельный участок за новым собственником.
Так, Закон предлагает в случае окончания срока действия договора аренды земли в день смерти или после смерти арендодателя предоставить арендатору возможность по своему заявлению восстановить такой договор аренды на тот же срок и на тех же условиях даже если договор не содержит условия о его восстановлении. При этом такой договор будет продлен именно до момента государственной регистрации права собственности наследника на земельный участок или государственной регистрации права собственности на такой земельный участок по решению суда о признании наследства отмершим.
В то же время, Закон оставил в силе право арендатора на преимущественное заключение договора аренды в указанных выше случаях, которым арендатор может воспользоваться после того, как узнает о регистрации права собственности на земельный участок за новым собственником.
5. Исключена возможность продажи на конкурентных началах (земельных торгах) земель государственной или коммунальной собственности или права на них в случае возобновления договоров аренды указанных участков и заключения договоров их аренды на новый срок с использованием преимущественного права арендатора.
Кроме того, Закон запрещает сторонам договоров о предоставлении права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд или права пользования чужим земельным участком для застройки, а также сторонам договоров аренды, заключенным на земельных торгах, уменьшать плату за пользование земельным участком (арендную плату) по соглашению сторон в течение срока действия договора, а также в случае его возобновления.
6. Дата окончания действия договора аренды исчисляется от даты его заключения, а право аренды земельного участка возникает с момента государственной регистрации такого права.
Итак, срок действия договора будет брать свой отсчет именно от даты заключения договора. При этом, рекомендуем учесть недавнюю судебную практику, согласно которой в договорах необходимо четко указывать дату подписания договора (не всегда дата фактического заключения договора совпадает с датой, что, по практике, отмечается на первой странице договора) и определять срок действия договора не промежутком времени (например количеством лет), а указывать конкретную дату прекращения действия договора.
7. Обязательства государственных регистраторов прав проверять не только сведения в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, но и наличие соответствующих сведений в Государственном земельном кадастре. Во время проведения регистрации прав государственный регистратор также обязан проверить, имеет ли право лицо, обратившееся с заявлением о регистрации, на совершение таких действий, а также проверить наличие информации о недвижимом имуществе в других государственных реестрах, что должно сделать невозможным осуществление двойной регистрации прав на земельные участки на разных лиц.
8. Обязательства государственного регистратора прав оставлять без рассмотрения заявление о регистрации права на недвижимое имущество, если кадастровый номер земельного участка отсутствует в Государственном земельном кадастре.
9. При проведении регистрации изменений в состав учредителей (участников) юридического лица обязательность нотариального удостоверения сделок по отчуждению доли участника общества может быть установлена таким участником односторонней сделкой. Сведения об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению доли участника общества с ограниченной ответственностью вносятся в Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований.
При этом, отсутствие изменений в части 5 статьи 17 Закона Украины «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований», которой для проведения соответствующих регистрационных действий не предусмотрено предоставление договора об отчуждении долей в уставном капитале, сводит на нет попытки законодателей защитить владельцев корпоративных прав.
10. В делах по защите прав на земельный участок, суд при принятии решения об отмене государственной регистрации земельного участка обязан одновременно решить вопрос о прекращении всех прав, их обременений, зарегистрированных относительно такого земельного участка. В случае принятия судом решения о признании недействительным решение органа исполнительной власти, органа местного самоуправления о предоставлении разрешения на разработку документации по землеустройству, по которой был сформирован земельный участок, в отношении которого возникли вещные права, а также об отмене государственной регистрации такого земельного участка, суд обязан признать недействительным решение об утверждении такой документации (при его наличии) и прекращении таких прав (при их наличии).
Таким образом, несмотря на многочисленные вопросы, которые остались вне регулирования нормами принятого Закона, учитывая важность процесса противодействия земельному рейдерству, по нашему мнению данная законодательная инициатива будет иметь значительный положительный эффект.
PigUA.info по материалам agravery.com